04
Ott

Prevenire? Meglio che riparare

Un vecchio spot televisivo nel campo odontoiatrico lanciava lo slogan: «Prevenire è meglio che curare».

È senza dubbio un’immagine efficace, che è rimasta nella mente di molte persone: nel campo edile si potrebbe affermare, allo stesso modo, «Prevenire è meglio che riparare!».

Vorrei questo mese fare una breve riflessione sul concetto di manutenzione, molte volte trattato sulle pagine di questa rivista, troppe volte dimenticato nella realtà quotidiana.
Come nella cura della nostra persona cerchiamo di occuparsi di ogni sintomo sospetto che avvertiamo, addirittura anticipandone l’arrivo tramite visite di controllo o esami periodici, allo stesso modo dovremmo preoccuparci dell’edificio in cui viviamo, lavoriamo, trascorriamo buona parte del nostro tempo e, ahimè, investiamo anche ingenti somme di denaro.

Perché allora intervenire solo a danno conclamato? Non sarebbe meglio programmare qualche verifica a cadenza temporale prestabilita per lo meno su quelle parti maggiormente soggette a usura? Il manto di copertura, gli scarichi fognari, l’impiantistica… La manutenzione edilizia è un tema molto importante: mercato dalle ampie prospettive per le imprese di costruzione e i progettisti, scelta di oculata gestione del proprio patrimonio immobiliare per ogni azienda o proprietario di immobili.

In questo caso bisogna riconoscere che anche gli strumenti legislativi si sono posti l’obbiettivo di affrontare la tematica negli anni passati, tramite un tentativo di regolamentazione della disciplina manutentiva, culminato in due momenti principali: innanzitutto nella determinazione dei concetti di manutenzione ordinaria e straordinaria, ben diversificati tra loro e rispetto alla disciplina della ristrutturazione edilizia.
Le normative, infatti, chiariscono in maniera netta la differenza tra ordinaria manutenzione, quella a cui facciamo riferimento noi in questa breve riflessione, che deve avvenire in maniera preventiva e periodica (in una sola parola in maniera programmata) dagli interventi straordinari, estemporanei, dettati da esigenze contingenti o eventi particolari.
Sono proprio questi ultimi che, tramite una corretta programmazione, dovrebbero essere ridotti al minimo o per lo meno andrebbero eliminati tra le cause scatenanti l’incuria nei confronti del proprio immobile, lasciando unicamente casi eccezionali o eventi climatici che possono generare danni.

Altra cosa, poi, è la ristrutturazione edilizia, che avviene per precisa volontà del proprietario di rinnovare l’immobile, per incrementarne il valore residuo ed eventualmente modificarne la destinazione d’uso. L’importanza improrogabile di una cura programmata del proprio edificio è sancita, non a caso, dalla possibilità di effettuare interventi di ordinaria manutenzione senza la necessità di alcun titolo abilitativo o comunicazione all’amministrazione locale, cosa che non avviene per interventi di tipo straordinario, anche al netto delle attuali semplificazioni amministrative recentemente e a più riprese introdotte.

L’altro passaggio fondamentale è stato l’introduzione, nelle documentazioni a corredo di un edificio, del «Fascicolo del fabbricato». Questo strumento è ormai attivo da oltre un decennio, ma la sua applicazione trova ancora parecchie resistenze sia da parte dei redattori designati (i coordinatori per la sicurezza) che ne affrontano le tematiche in maniera scarsamente approfondita, sia da parte dei riceventi finali, i quali ne hanno una scarsissima conoscenza e una

ancor più scarsa tendenza all’applicazione concreta. In realtà, invece, il principio che ne sta alla base è stato ed è tuttora innovativo, per lo meno per il campo edile.
Si tratta infatti di una fotografia in tempo reale, a fine lavori, dell’immobile e delle sue parti principali, una sorta di libro-macchina che consente a tutti gli utilizzatori futuri di avere in prima analisi una reale conoscenza di come è costituito il proprio edificio e soprattutto di come è più opportuno gestirlo in maniera corretta durante il suo utilizzo, in modo da mantenerne al massimo livello possibile l’efficienza negli anni.
È davvero un peccato che questo strumento sia passato inosservato e sostanzialmente sottovalutato; personalmente ho avuto la fortuna di vederne qualcuno compilato in maniera attenta e ritengo sia un mezzo davvero utile per poter pianificare una corretta manutenzione programmata del proprio immobile, soprattutto perché non si limita a elencare operazioni da svolgere, ma permette di avere una conoscenza di come questo è stato costruito, anche per i non addetti ai lavori, che sono poi i reali utilizzatori di un edificio.

Una reale rivalutazione del «Fascicolo del fabbricato», magari anche delegandone la redazione non solo al coordinatore per la sicurezza in fase esecutiva che molto spesso, purtroppo, ha una conoscenza superficiale dei dettagli costruttivi del manufatto in questione, ma anche affiancandogli la figura del direttore dei lavori e dell’impresa di costruzioni, è secondo me un atto dovuto e quanto mai urgente soprattutto in rapporto al progressivo aggravamento nella complessità delle metodologie di costruzione.

Oggi costruire un edificio include molte più variabili da considerare (isolamento termico, acustico, impiantistica, domotica, fonti di energia rinnovabili) e ciò si tramuta immediatamente in una maggiore responsabilità dell’utilizzatore a una corretta gestione dell’immobile, nonché al mantenimento in piena efficienza delle sue parti fondamentali.

È necessario un nuovo approccio culturale nei confronti della proprio fabbricato, è necessario che l’utilizzatore venga accuratamente formato e che, soprattutto, gli siano forniti gli strumenti per poter operare in maniera corretta. Il Fascicolo del fabbricato dovrebbe essere lo strumento principe in questo senso; la Manutenzione programmata il suo filo conduttore ideale.
Il tutto per far comprendere alla gente comune che la cura periodica del proprio immobile è la prima fonte di risparmio.